서울시는 부동산 시장의 안정과 투기 방지를 위해 토지거래허가제를 운영해 왔다.
그러나 최근 기존 지정되었던 강남 지역의 허가구역이 해제되면서 부동산 시장에 변화가 감지되고 있다. 본 글에서는
① 토지거래허가제의 개념과 목적
② 서울시의 지정 및 운영 현황
③ 최근 해제된 지역과 이유
④ 향후 전망과 기대 효과 등에 대해 정리해 본다.
1. 토지거래허가제의 개념과 목적
토지거래허가제는 부동산 투기 억제와 공공 이익 보호를 목적으로 하는 제도로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하여 시행된다. 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 방식으로 운영되며, 특히 개발 호재가 있는 지역이나 투기 우려가 높은 지역이 대상이 된다.
허가를 받으려면 토지를 실거주 및 실사용 목적으로 매입해야 하며, 일정 기간 동안 허가받은 용도 외의 사용이 제한된다. 이를 통해 단기 투기 목적의 거래를 차단하고, 시장의 급격한 가격 상승을 방지할 수 있다.
2. 서울시의 토지거래허가구역 지정 및 운영 현황
서울시는 강남·송파·서초구 등 주요 개발 예정지를 중심으로 토지거래허가구역을 지정하여 운영해 왔다.
2020년 이후 부동산 가격이 급등하자 서울시는 강남구, 송파구, 용산구 등 주요 지역을 허가구역으로 지정했다. 특히 재건축·재개발이 예정된 지역과 국제교류복합지구(삼성·청담·대치·잠실 등) 같은 주요 지역이 대상이었다.
토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지를 매입할 때 지자체의 허가를 받아야 하며, 실거주·실사용 목적 외의 거래가 제한된다.
이 제도는 재건축·재개발 시장의 투기 수요 차단에 큰 역할을 했으며, 서울시 부동산 가격을 일정 수준에서 유지하는 데 기여했다. 하지만, 동시에 주택 거래 위축과 일부 지역의 부동산 침체 현상도 초래했다는 비판이 있었다.
3. 최근 해제된 지역과 이유
2025년 2월, 서울시는 강남구, 송파구 등 일부 지역의 토지거래허가구역을 부분 해제한다고 발표했다.
가. 해제지역
- 강남구: 삼성동, 대치동, 청담동 일부
- 송파구: 잠실동 일부
- 해제 면적: 총 65.25㎢(291개 단지)
나. 해제이유
① 부동산 시장 안정화:
- 2024년 하반기부터 서울 아파트 가격 상승세가 둔화됨.
- 거래량이 줄어들면서 허가제 유지 필요성이 감소.
② 시민 재산권 보호:
- 허가제 장기 운영으로 인해 정상적인 거래도 어려워짐.
- 주택 매매·대출 등의 제약이 크다는 시민들의 불만 증가.
③ 개발 속도 조절:
- 일부 재건축 단지들이 허가제 영향으로 사업이 지연됨.
- 실수요자들의 매수 기회를 확대할 필요성 증가.
그러나 은마아파트, 잠실주공5단지 등 재건축 추진이 본격화된 일부 지역은 여전히 허가구역으로 유지된다. 이는 해당 지역이 개발 이익에 따른 투기 가능성이 높다고 판단했기 때문이다.
4. 향후 전망과 기대 효과
이번 토지거래허가구역 해제 조치로 인해 서울 부동산 시장에는 몇 가지 변화가 예상된다.
가. 거래량 증가 및 시장 활성화
허가구역이 해제되면서 매수·매도 문의가 증가하고, 그동안 매도를 망설였던 주택 소유자들이 시장에 나오면서 거래량이 늘어날 것으로 예상된다. 실제로 부동산 앱 '호갱노노'에 따르면, 해제 발표 이후 송파구 잠실동의 조회 수가 117.4% 증가하는 등 시장 관심이 높아지고 있다.
나. 가격 상승 가능성
일부 지역에서는 허가 해제로 인해 거래가 활성화되면서 가격이 상승할 가능성이 있다. 다만, 전반적인 부동산 시장 흐름에 따라 상승 폭이 제한적일 수도 있다.
다. 재건축·재개발 사업 탄력
허가구역으로 묶여 있던 일부 재건축·재개발 사업들이 속도를 낼 것으로 보인다. 조합원 입장에서 거래가 자유로워지면 사업 추진이 원활해질 수 있기 때문이다.
라. 점진적 추가 해제 가능성
서울시는 2027년까지 59개 사업지의 토지거래허가구역을 단계적으로 해제할 계획이다.
- 2025년 말: 4곳 해제 예정
- 2026년: 39곳 해제 예정
- 2027년: 10곳 해제 예정
서울시가 부동산 시장의 안정성과 개발 사업 진행 상황을 고려하면서 점진적으로 규제를 완화할 것으로 보인다.
결론
서울시의 토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 방지와 가격 안정화에 기여했지만, 장기 운영에 따른 거래 위축과 재산권 제한 문제도 초래했다. 최근 서울시는 부동산 시장의 변화에 맞춰 일부 지역의 허가구역을 해제하였으며, 앞으로도 점진적인 해제가 예상된다.
이번 조치는 부동산 시장 정상화와 재건축·재개발 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 다만, 시장의 급격한 변동을 막기 위해 정부와 지자체의 지속적인 모니터링과 적절한 정책 조정이 필요하다.