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토지거래허가제란 무엇?
토지거래허가제는 특정 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이는 부동산 투기를 방지하고, 토지의 효율적 이용 및 적정한 가격 유지를 목적으로 시행됩니다.
주용 내용은 실거주 목적의 거래만을 허가 하겠다는 것으로 투자 또는 투기 목적의 거래는 규제 하겠다는 의미 입니다.
1. 토지거래허가제의 법적 근거
토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 근거를 두고 있으며, 국토교통부 또는 지방자치단체가 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면 해당 지역에서는 일정 면적 이상의 토지를 매매·임대·교환할 때 반드시 허가를 받아야 합니다.
2. 토지거래허가구역 지정 기준
토지거래허가구역은 다음과 같은 경우에 지정됩니다.
가. 부동산 투기 우려 지역
나. 특정 지역의 부동산 가격이 급격히 상승하는 경우
다. 외부 투기세력이 집중적으로 유입되는 지역
- 국가 주요 개발지역
- 신도시 개발, 재개발·재건축 사업 등 대규모 도시개발이 예정된 지역
- 대규모 산업단지 조성 지역
- 기타 필요 지역
- 자연보호, 문화재 보존 등을 위해 필요한 경우
3. 토지거래허가 대상 및 절차
가. 허가 대상 면적(일반지역 기준)
용도지역허가 대상 면적 기준
| 도시지역 (주거·상업·공업지역) | 180㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
| 농지 | 500㎡ 초과 |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 |
나. 토지거래허가 절차
1) 허가 신청
- 매수인이 관할 지방자치단체(시·군·구청)에 허가 신청
- 신청 시 토지 이용 계획서 제출
2) 심사 및 결정
- 지방자치단체장이 투기 목적 여부 및 이용계획 검토 후 허가 여부 결정
3) 허가 후 거래
- 허가를 받은 후 계약 체결 가능
- 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 일정 기간 동안 임의로 목적 변경 불가
4. 토지거래허가제의 기대효과와 문제점
가. 기대 효과
- 부동산 투기 억제: 외부 투기세력의 유입을 막아 지역 내 부동산 가격 안정화
- 계획적 토지 이용: 허가받은 용도로 토지를 사용하도록 유도
- 공공 이익 보호: 개발 사업이 공익적 목적으로 운영되도록 관리
나. 문제점 및 한계
- 거래 절차의 복잡성: 허가 절차로 인해 거래 지연 및 행정 부담 증가
- 시장 위축 우려: 토지 거래가 어려워져 투자 감소 가능성
- 실효성 논란: 허가를 피하기 위해 편법 거래(지분 쪼개기 등) 발생 가능
5. 최근 전망
최근 정부는 부동산 시장 안정을 위해 서울 강남권, 세종시 등 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있습니다. 특히 재건축·재개발 지역의 투기 수요를 차단하는 목적이 강합니다.
앞으로도 부동산 시장 상황에 따라 허가구역이 조정될 가능성이 있으며, 향후 허가제의 실효성을 높이기 위한 제도 개선이 이루어질 것으로 예상됩니다.
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