젠트리피케이션(Gentrification)이란, 도심의 낙후된 지역이 개발되면서 외부 자본이 유입되고, 이에 따라 기존 저소득층 주민과 소상공인들이 임대료 상승을 감당하지 못해 원래 살던 곳에서 밀려나는 현상을 의미한다. 국내에서는 ‘둥지 내몰림’이라는 표현으로 번역되기도 한다.
이 현상은 주로 도시 재개발, 상권 활성화, 부동산 가격 상승 등이 복합적으로 작용하면서 발생한다.
1. 젠트리피케이션의 발생 과정
가. 도시 내 특정 지역이 저렴한 임대료로 인해 예술가, 청년 창업가, 소규모 자영업자 등이 정착
• 상대적으로 임대료가 저렴한 지역에 문화 예술가, 청년 창업가 등이 유입되면서 독특한 분위기의 카페, 갤러리, 공방 등이 들어서고, 이 지역의 개성이 부각된다.
나. 지역이 주목받고 유명세를 얻으면서 유동 인구 증가
• SNS와 미디어를 통해 “핫플레이스”로 알려지면서 방문객이 급격히 증가하고, 상업적 가치가 상승한다.
다. 대형 자본과 프랜차이즈 브랜드가 진입하면서 임대료 급등
• 대형 브랜드, 프랜차이즈, 부동산 투자자들이 관심을 가지면서 상업시설이 들어서고, 이에 따라 건물주들이 임대료를 대폭 올리게 된다.
라. 기존 상인과 원주민이 경제적 부담으로 인해 밀려남
• 소규모 자영업자들은 높은 임대료를 감당할 수 없어 다른 지역으로 이동하게 되고, 저소득층 거주민들 역시 생활비 부담이 커지면서 원래 거주하던 지역을 떠나야 하는 상황이 발생한다.
마. 지역 정체성 변화 및 균질화
• 원래의 지역 특색이 사라지고, 대형 프랜차이즈와 상업화된 공간이 들어서면서 균질화된 도시 공간이 형성된다.
2. 대한민국의 주요 젠트리피케이션 사례
가. 홍대, 연남동
• 홍대는 1990년대부터 인디 음악과 예술 문화가 발달하면서 개성 있는 상권이 형성되었다. 이후 상업적 가치가 높아지면서 임대료가 급격히 상승했고, 많은 예술가와 소규모 자영업자들이 연남동 등으로 이동하게 되었다. 그러나 연남동 또한 유명세를 타면서 비슷한 현상이 반복되고 있다.
나. 경리단길, 이태원
• 한때 특색 있는 개성적인 가게들이 많았던 경리단길은 유명세를 얻으면서 대기업 브랜드들이 입점했고, 결국 기존 상인들이 높은 임대료를 감당하지 못해 떠나는 사례가 발생했다.
다. 서촌, 익선동
• 서촌과 익선동은 한옥을 개조한 카페와 소규모 가게들이 인기를 끌면서 젠트리피케이션이 진행되었다. 이 과정에서 임대료가 상승해 원래 거주하던 주민들이 내몰리는 현상이 나타났다.
3. 젠트리피케이션의 문제점
가. 기존 주민과 소상공인의 내몰림
• 원주민들이 높은 임대료를 감당하지 못해 이주해야 하며, 소규모 가게들은 프랜차이즈로 대체된다.
나. 지역 정체성 상실
• 처음에는 독특한 분위기로 인기를 끌었지만, 젠트리피케이션이 진행되면서 대형 브랜드 중심의 균질화된 공간으로 변화하게 된다.
다. 사회적 양극화 심화
• 개발로 인해 특정 지역의 부동산 가격이 급등하면서 경제적 격차가 커지고, 도심 내 저소득층의 거주 공간이 줄어든다.
라. 일시적인 지역 경제 활성화 후 몰락 가능성
• 임대료 상승으로 인해 지역 경제가 일시적으로 성장하지만, 기존 상권이 무너지고 프랜차이즈 위주로 변하면서 결국 소비자의 관심이 사라지고 몰락하는 경우가 많다.
4. 젠트리피케이션을 완화하기 위한 해결책
가. 임대료 인상 제한 및 상생 협약
• 지자체와 건물주, 소상공인 간의 협약을 통해 임대료 상승을 일정 수준으로 제한하는 정책이 필요하다.
• 실제로 서울시는 일부 지역에서 ‘젠트리피케이션 방지 조례’를 도입해 임대료 급등을 막고 있다.
나. 공공 주도의 도시 재생 사업 확대
• 지역 특색을 유지하면서도 주민들이 지속적으로 거주할 수 있도록 공공기관이 도시 재생 사업을 주도해야 한다.
• ‘도시재생 뉴딜사업’과 같은 프로젝트를 통해 지역 상권을 보호하고, 저소득층을 위한 거주 공간을 유지하는 방식이 필요하다.
다. 소상공인 보호 정책 강화
• 상가임대차 보호법을 강화하여 장기 계약을 유지할 수 있도록 법적 장치를 마련해야 한다.
• 일정 기준을 충족하는 소규모 자영업자들에게 보조금을 지급하는 방식도 고려할 수 있다.
라. 지역 공동체 중심의 상생 모델 도입
• 건물주, 상인, 지역 주민이 함께 협력하는 공동체 모델을 구축하고, 지역 자본을 활용한 로컬 브랜드 육성을 지원해야 한다.
• 예를 들어, 성수동의 일부 지역에서는 건물주들이 자체적으로 임대료를 동결하고, 지역 소상공인과 협업하는 모델을 도입하기도 했다.
결론
젠트리피케이션은 단순한 도시 개발의 부산물이 아니라, 사회적 불평등과 주거 문제를 악화시키는 요소가 될 수 있다. 따라서 정부와 지자체, 건물주, 상인, 지역 주민들이 함께 협력하여 지속 가능한 방식으로 도시를 발전시키는 것이 중요하다. 단순히 지역을 상업화하는 것이 아니라, 지역 정체성을 유지하면서도 다양한 계층이 공존할 수 있도록 정책적 노력이 필요하다.